本欄上周講到下浪中資地產股，將有機會炒核心地段地皮多寡和低地皮成本。另一樣可以炒的，明顯地就是成交額。
6月底看過一份友報的報道，提到中原集團主席施永青先生提到中原（中國）今年首五個月純利約2億元人民幣，與香港區相若。總佣金收入達超過13億元，竟然高出去年內地樓市最旺的2008年上半年接近七成。
根 據中金近期的報告，今年上半年全國商品住宅銷售面積增長近三成半，而銷售額更增長近六成。另一份6月底的大摩報告則指出，根據1至5月的銷售，一線城市的 銷售額對比去年同期都高於全國平均，如北京（+133%）、上海（+67%）、浙江（+79%）、廣東（+58%）及新冒起的二線城市或省份，如重慶 （+61%）、四川（+51%）等。二手樓銷售同樣暢旺。所以，中原的佣金收入同比增長近七成，不足為奇。
炒過香港地產股的投資者，都知道地產代理股其實更好炒。代理的生意運作模式，其實有極高的營運槓杆（Operating Leverage）。一來代理根本就是人脈的生意，固定成本相當有限，既不用投地又不用大量借貸起樓，絕非資本密集。
二 來這行業的成本本質就是彈性高，兼且工作是正如廣告有云：「一二三四五六七、多勞多得」。縱使遇上樓市大旺，成本增加最快就是員工的佣金分成，都是彈性成 本，無生意時自然就縮減；只要不瘋狂開店，成本應是可控。所以，理論上，只要成交上升，地產代理的收入和盈利往往將以更快更狠的速度幾何級數上升。香港上 市而又有股票成交的中國地產代理商，只有合富輝煌（733）。美國上市的就有易居（E-House，代碼EJ）。
內地的地產代理，經營模式 跟香港有少許差異，就是一手買賣佔比較多，內地是約有六成一手成交，香港就只約三成是一手成交。所以地產代理較受一手樓銷情影響。內地不少地產發展商如萬 科、中國海外（688）、保利、招商、金地等，都採用地產代理幫忙銷售。合富輝煌現有約二百六十間舖，其中約二百間在廣東省。
粗略估計，如 果總佣金比例是跟廣東地區增長相符，即增長五成八，又按照2008年內因市道差減舖的比例，銷售再打八折，即今年上半年收入增長約二成六 （158% x 80% = 126.4%），按此推斷，收入有機會與高峰期（2007年下半年）相若。去年雖曾發近五千萬股新股集資，計算攤薄後，如果營運效率不變，以現價市盈率計 只約七倍，彭博的預估是較保守的近十倍，估值是高峰期的四折。還有一個參考資訊，前段提到在美國上市的易居，執筆時彭博顯示預期市盈率，是經已被炒到近二 十三倍。
