疑似八年一衰

以往曾寫樓價與經濟的關係，但僅基於差餉物業估價署自1980年起的數據。眾所周知，1980年至今美息由20厘減至1厘，股市經濟牛足四分一世 紀，頂多屬半邊大周期。一些上年紀的、恃老賣老的，自以為見過很多上落便莽下判斷。任你幾老行尊──六十甲子夠薑了吧，但事業之年所見的還不過是三、四十 年，見得幾多大周期？是故，單憑親身經歷，根本無法預知今次的海嘯威力，一樣老貓燒鬚。要看，就要看最長的數據。

原來，註冊總署 （Registrar General）收錄了自1951年起的全港樓市買賣宗數及其金額。將後者除以前者，便得平均每宗買賣的金額──這大抵就是樓價。固然，從處理數據的角度 來看，這樣做有不妥之處。但若想對遠古的年度數據有個概念，這就是唯一方法。另從1955年Ronald Ma經港大出版社出版的The National Income of Hong Kong: 1947至1950，可得1947年起的名義GDP數據。經CPI調整後，即獲實質GDP增長。

將樓價升幅及經濟增長（近期的當然用官方數 據）放在一起，即見兩者的關係密切【上圖】，兼夾同步【下圖】。歷史所見，以往樓市可謂每八年一衰：1958、1966、1974、1982、1998， 獨欠1990年──當時處於四分一世紀繁榮期的中段。周期論之，今次本應於2006年。但或許上次樓市衰得過久，今次周期有所押後。總之，大跌似是難以避 免