房 地產開發商的估值一向彈性大，牛市時分析師普遍用NAV，對公司持有的土地，及正在開發中的物業，按預測售價評估，然後把評估值折現。由於牛市期間房價看 漲，估值當然水漲船高。但房價步入熊市，股價較NAV大幅折讓以後，如何衡量公司價值？賬面淨資產值，能夠部分體現公司價值的底線，但須剔除一些不合理項 目。內地開發商目前仍較賬面淨資產值溢價，這種溢價合理嗎？比如保利地產，即使以預測值計算，股價仍超過賬面淨資產值兩倍。
要評估公司淨資 產值的可靠性，須衡量資產的構成。三季度末，公司存貨達到創紀錄的417億元（人民幣．下同），直觀看來情況不妙。存貨是淨資產的三點一八倍，是過去三年 的最高峰。較去年三季度末幾乎翻倍。該公司存貨主要包括：開發成本、開發產品、庫存商品、低值易耗品等。各類存貨取得時按實際成本計價，其中，開發用土地 列入「存貨－開發成本」項目核算。公司稱存貨主要包括：開發產品及開發成本，其成本均低於可變現淨值，毋須計提存貨跌價準備。因而在資產減值準備明細專案 下，只列入了壞賬損失準備。
對於正處於開發中的專案，如果以實際發生成本計入賬面，在房價仍然高於開發成本時，似乎可以不計跌價損失準備。 但未來存貨即使沒有跌價，如果難變現，這部分計入淨資產的存貨，對股東並非好事，相應會降低淨資產回報率。而前三個季度銷售收入達到歷史同期最好紀錄的 66億元，即使以此速度，何時能消化完存貨？而且存貨的另一部分包括尚未開發的土地，雖然財務報表未一一列明，但對於過去一年以高價買入的土地，不計跌價 損失準備，難以令人信服。
資產專案下的其他應收款，涉及一項高達15億元的應收款，公司與第三方約定在本年年底前，如果第三方成功歸還約定 的債務，作為交換，公司把旗下一家子公司的股權轉讓給第三方。三季度末，其他應收款由年初的13億元急劇降低2.78億元，並未在季度報告或其他形式公告 中說明上訴應收款是否收到。這種會計處理至少是不審慎。
如果以流動負債加長期負債，來計算負債相對股本的槓桿率達到十六倍。而傳統銀行業大約十至十五倍。開發商的信用能和銀行信用相比嗎？這類開發商的盈利模式以高槓桿、大規模開發取勝，在這種市道，無疑蘊含較大財務風險。
可見，如果剔除淨資產中高估的部分，市價與賬面淨資產值的比例遠高於二倍。相比之下，本港上市的內房股市價較賬面淨資產值折讓70％至20％，估值更合理。
